메리츠발 '부동산 담보' 논란, 당신의 계약도 위험하다?

홈플러스 DIP 대출 절반 무산, 부동산 신탁재산 담보권이 변수

오늘(2026년 6월 18일) 부동산 및 유통 업계는 홈플러스의 기업회생절차(DIP) 자금 조달 소식으로 떠들썩하다. 당초 2,000억 원 규모로 추진되던 DIP 대출이 절반 수준인 1,000억 원으로 쪼그라들었기 때문이다. 메리츠금융이 대출 조건으로 내건 ‘부동산 신탁재산에 대한 후순위 담보권 설정 동의(Waiver)’가 핵심 쟁점으로 떠올랐다.

메리츠는 MBK파트너스에 김병주 회장의 개인 보증뿐만 아니라 부족분에 대한 추가 담보를 요구했다. 특히 홈플러스가 보유한 약 2조 7,000억 원 상당의 부동산 자산 평가액을 언급하며, 신탁 재산에 후순위 담보를 잡으라는 압박을 가했다는 후문이다. 업계에서는 이미 기업회생절차가 개시된 기업의 부동산을 두고 사실상 추가 대출에 제동을 건 것이라는 분석이 지배적이다. 이는 마트 정상화에도 직접적 차질이 불가피하다는 신호다.

현재 뉴스에 따르면, 메리츠가 MBK의 자금 조달 방안으로 언급한 ‘Waiver’ 방식은 현실성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다. 대규모 유통 자산의 소유권이 얽힌 상황에서 부동산 담보권 확보가 생각보다 쉽지 않음을 보여주는 대목이다.

거래 질서 혼란 가속화, ‘계약 파기 리스크’와 규제가 공존하는 시장

홈플러스 사태는 대형 빅딜의 부동산 딜레마를 드러내지만, 일반 수요자 시장도 녹록지 않기는 마찬가지다. 오늘 보도된 부동산 매매계약 파기 소송 사례는 이른바 ‘계약금 배액 상환’ 공식이 얼마나 얄팍한 착각인지 보여준다. 법원 판례는 단순 배액 배상을 넘어 계약 불이행으로 인한 시세 차익까지 물어야 할 수 있다는 점을 명확히 하고 있다. 단 며칠 차이로 수억 원의 손해가 발생할 수 있는 시장에서, ‘배액만 물면 그만’이라는 안일함은 파국을 부른다.

한편 진주시는 문산 공공주택지구에 대한 토지거래허가구역을 재지정하며 투기 수요 차단에 나섰다. 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 취득가액 10% 범위의 이행강제금이라는 강력한 제재를 수반한다. 실수요자 중심의 질서를 확립하겠다는 의지로 읽히는 동시에, 지방 부동산 시장의 투기적 움직임이 여전히 불안하다는 반증이기도 하다.

필자 생각에, 대기업 부동산 빅딜의 경색과 엔드유저 계약 리스크의 동시 발생은 현재 시장이 ‘옥석 가리기’ 국면에 접어들었음을 시사한다. 여기에 녹지와 산책로 등 ‘녹세권’이 주거 쾌적성의 필수 요소로 급부상하며 천안 같은 지역의 아이파크 분양 단지가 부각되는 현상은, 단순 투자처가 아닌 삶의 공간으로서 부동산 가치가 재평가되고 있다는 증거로 보인다. 결국 하루가 다르게 뉴스가 쏟아지는 지금, 부동산 시장은 더 이상 한 방향으로만 흐르지 않는다.